Pasos para comprar una vivienda sobre plano

Foro Consultores

La oferta de vivienda sobre plano se ha convertido en una de las protagonistas del mercado inmobiliario. Durante años no se construyeron viviendas por la crisis y ahora, el que quiera una casa nueva, en determinadas zonas de las principales ciudades, debe recurrir a la vivienda en construcción. De hecho, en el SIMA 2016, el 60% de la oferta de inmuebles corresponde a nuevos proyectos frente a un 40% de promociones en stock.

De ahí que antes de tomar la decisión de compra de una vivienda sobre plano, hay que tener en cuenta algunos aspectos relevantes. La normativa es bastante exhaustiva para evitar sustos y el ordenamiento jurídico español exige una serie de documentos que certifican la completa legalidad.

La compra de vivienda sobre plano puede hacerse en régimen de cooperativa o mediante la adquisición al promotor.

DIRECTAMENTE AL PROMOTOR

Antes de comprar hay que asegurarse algunos puntos y pedir la documentación que acredite:

• Que la propiedad del suelo sea del promotor
• Que el promotor tenga la licencia de obras y certificación del técnico sobre la adecuación del edificio a la licencia concedida y al proyecto aprobado por el Ayuntamiento.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación
• Certificado del Registro Mercantil que acredite la existencia de la sociedad, sus datos de inscripción, los administradores y/o apoderados, el domicilio social, el NIF.

¿Qué se debe pedir una vez que se ha entrado en la compra de la vivienda sobre plano?

Con todos estos datos en regla, lo habitual es firmar un contrato privado de compraventa. Una vez rubricado hay que exigir al promotor el aval bancario o seguro que garantice las cantidades que se van entregando a cuenta.

• Además, el promotor debe aportar la siguiente documentación al cliente:
• Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma.
• Descripción de la vivienda con su superficie útil y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios…
• Memoria de calidades.
• Precio total de la venta más el IVA donde se especifique todo lo que incluye: garaje, trastero…
• Forma de pago.
• Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas

¿Cómo suelen ser los pagos?

La forma habitual de realizar los pagos a la hora de la compra de la vivienda es: en la reserva y firma del contrato privado de compraventa una transferencia bancaria o un cheque bancario a nombre del promotor por la cantidad que se haya estipulado.

Posteriormente se van abonando los pagos o mensualidades acordadas mediante domiciliación bancaria. Lo más habitual es que, durante la construcción, se adelante aproximadamente el 20% del precio total y el importe restante se pague en el momento de la vivienda y la firma de la escritura pública de compraventa.

Y una vez que se termine la vivienda y llegue el momento de la entrega de la casa, comprueba que cuenta con licencia de primera ocupación y obviamente, revisa todo concienzudamente.

¿Qué pasa si al final no se lleva a cabo el proyecto?

Si el promotor ha entregado un aval bancario o seguro, los problemas son menos. En caso de que no se lleve a cabo el proyecto, la compañía de seguros o entidad bancaria permitirán recuperar las cantidades entregadas. ¿Cómo recuperar el dinero? Mediante la ejecución del aval bancario o seguro.

COMPRAR EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA 

Todo lo anterior se centra en la compra a un promotor, pero, ¿qué pasa si se adquiere sobre plano mediante cooperativa? Muchas de las cuestiones son iguales, pero en ese caso, cada uno de los partícipes se convierte en propietario y es responsable de todo el proceso.

Es más, en la situación actual, se suele comprar el suelo con aportaciones de los socios en un alto porcentaje y el resto mediante un préstamo con la entidad financiera con la que se llegue a un acuerdo y que suele financiar la promoción y posteriormente dar hipotecas a los socios que lo necesiten.

Pautas

La gestora elegida debe ser solvente para que controle todo el proceso. Además, lacooperativa debe estar legalmente constituida e inscrita en el Registro correspondiente;debe tener cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa en la que se ingresen las aportaciones de los socios. Que dichas aportaciones estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad financiera. Y que en el caso de existir cuota de prescripción o similares, de carácter no reintegrable, se defina claramente su concepto o cuantía.

Y para que el proyecto salga adelante es necesario tener en cuenta estos puntos antes de comenzar el proceso:

• Tener un 80 o 90% de compradores.
• Tener definido un buen proyecto y precios lo más justados posible. Aclarar bien la forma de pago.
• Tener solar comprado o firmado un contrato privado de compraventa o un contrato de promesa de compraventa.
• Solicitar licencia de obra y tenerla lo antes posible.
• Una vez recibida la licencia de obra firmar crédito hipotecario y aval bancario o póliza de seguro para garantizar las cantidades entregadas hasta que finalice la obra.
• Y luego a construir, en tiempo, forma y con el precio firmado para evitar desviaciones en el presupuesto.

Darse de baja de la cooperativa

Si es en la fase inicial, antes de comprar el suelo, lo normal es que se devuelva el dinero invertido y ya está. El problema viene cuando el proceso está en una fase avanzada y en ese caso, el cooperativista debe buscar a otro que le sustituya, hacer un contrato de subrogación de derechos y deberes con la persona que esté interesada en la compra, de tal manera que ésta se coloque en la posición que ostentaba el que vende.

Controlando todo esto, lo normal es que la compra llegue a buen puerto.